住宅ローン変動金利が上昇中｜2026年の影響と固定への切替えを解説

「住宅ローンの変動金利、また上がるの？」と不安を感じている方は多いのではないでしょうか。

2024年3月に日本銀行がマイナス金利を解除してから、住宅ローンの変動金利は段階的に引き上げられています。2026年3月時点では、主要銀行の変動金利が0.75〜1.2%前後まで上昇しており、数年前の水準と比べると状況が大きく変わりました。

この記事では、変動金利の仕組み・最新の金利動向・返済額への影響・固定金利への切替えの判断基準まで、順を追って解説します。

住宅ローンの変動金利とは？仕組みをわかりやすく解説

住宅ローンの変動金利は、日本銀行が設定する政策金利（無担保コール翌日物金利）をベースに決まります。政策金利が上がると、金融機関が資金を調達するコストが増し、その結果として住宅ローンの基準となる短期プライムレートが引き上げられ、変動金利も連動して上昇します。

変動金利には、知っておきたい2つのルールがあります。

半年ごとの金利見直し：適用金利（基準金利）は半年ごとに見直されます。ただし、返済額が変わるのは通常5年ごとです。
125%ルール：返済額の見直し時、新たな返済額は直前の返済額の1.25倍（125%）を上限とするルールです。金利が急上昇しても月々の返済額が急増しにくい仕組みですが、上限を超えた分は未払い利息として積み上がる点に注意が必要です（参考：SBI新生銀行「5年ルール・125%ルール」）。なお、5年ルール・125%ルールはすべての金融機関に適用されるわけではありません。借入先の銀行・金融機関に確認してください。

日銀は2024年3月に約17年ぶりの利上げに踏み切り、マイナス金利政策を解除しました。その後も追加利上げを重ね、2026年3月時点での政策金利は0.75%前後となっています（日本銀行公式サイト）。

この流れを受け、主要銀行の変動金利（2026年3月時点）は以下のように変化しています。

変動金利は依然として固定金利より低い水準ですが、今後の利上げ予測も考慮すると、返済額への影響を無視できない状況になりつつあります。

金利の上昇が返済額にどれくらい影響するか、シミュレーションで確認しましょう（元利均等返済・返済期間35年で計算）。

借入額	金利0.5%時の月返済額	金利1.5%時の月返済額	月額増加
3,000万円	約77,900円	約91,900円	+約14,000円
4,000万円	約103,800円	約122,500円	+約18,700円
5,000万円	約129,800円	約153,100円	+約23,300円

金利が1%上昇するだけで、3,000万円の借入なら月に約1.4万円、年間で約16.8万円の負担増になる計算です。実際の返済額は借入条件によって異なるため、住宅金融支援機構のシミュレーターで確認することをおすすめします。

「固定に切り替えた方がいい？」という疑問には、一概にYes/Noで答えることができません。判断のポイントを整理します。

また、変動から固定への切替えには30万〜80万円程度の諸費用（事務手数料・登録免許税・司法書士報酬など）がかかるため、費用を差し引いた総返済額を比較した上で判断することが大切です。

固定への切替えを選ばない場合でも、リスクに備える方法はあります。

繰り上げ返済で元本を減らす
元本が少なくなれば、金利上昇時の影響も小さくなります。ボーナスや余剰資金を活用した繰り上げ返済は最も直接的な対策です。
金利上昇分を見込んで貯蓄しておく
月々の返済が将来増加することを想定し、今のうちから「金利上昇分」に相当する額を積み立てておくと安心です。
定期的に借換えを検討する
金利の低いネット銀行などへの借換えで、実質的な適用金利を下げられる場合があります。借換えコストと削減できる利息総額を比較して判断しましょう。